Vastgoedtokenisatie: Waar blijft de langverwachte revolutie?

"Tot stilstand gekomen" is nu de uitdrukking die het best de staat van vastgoedtokenisatie in Frankrijk en Europa beschrijft. Dit geldt zowel omwille van regelgevende redenen als de relevantie voor bestaande modellen.

"Veel spelers zijn in de eerste helft van 2022 gestart, maar geen van hen is erin geslaagd op te schalen, terwijl de meesten gewoon zijn gestopt," erkent Florian Freyssenet, oprichter van TokenLand, dat traditionele spelers adviseert over dit onderwerp.

Toch is de belofte van vastgoedtokenisatie aantrekkelijk:

👉 De instapdrempel verlagen tot enkele euro’s (vergeleken met ongeveer honderd voor de meest toegankelijke SCPIs en €1.000 in de meeste gevallen) om te investeren in vastgoed en zo rendement te behalen (via huurinkomsten). De blockchain maakt het eenvoudig om een eigendom op te splitsen in duizenden of miljoenen tokens.

👉 Het ontstaan van een meer liquide secundaire markt met tokens die gemakkelijker uitwisselbaar zijn dankzij de blockchain, evenals de mogelijkheid om deze als onderpand te storten in gedecentraliseerde financiële protocollen (DeFi) om nieuwe middelen te lenen.

"Blockchain maakt het mogelijk om handelingen te automatiseren of het aantal tussenpersonen te verminderen dat men aantreft in de processen van verkoop of financiering van een vastgoedproject," benadrukt Florian Freyssenet.

Maar er is één "kink in de kabel" en het is een grote: regelgeving verhindert dat een eigendom rechtstreeks wordt getokeniseerd. Dit is het geval in Frankrijk en in de meerderheid van de Europese landen.

Het vastgoedregister kan niet rechtstreeks worden overgezet op een publieke blockchain "omdat notarissen daar een monopolie op hebben", merkt Stéphane Daniel op, advocaat bij d&a Partners. Juridisch gezien is het dus niet mogelijk om eigendom rechtstreeks via deze technologie over te dragen.

Deze constatering heeft geleid tot een gedegradeerde oplossing waarbij aandelen in bedrijven die vastgoed bezitten worden getokeniseerd. Door het bezit van de tokens ontvangen investeerders naar rato van hun aandeel de inkomsten die door het bedrijf worden gegenereerd.

Dit klinkt eenvoudig in theorie, maar het systeem moest nog wel binnen een bekend regelgevend kader worden geplaatst.

Het royalties-model afgewezen door de AMF

Veel projecten waren van plan te vertrouwen op het royalties-model, dat wil zeggen gebaseerd op een royaltycontract op toekomstige inkomsten.

Investeerders verstrekken middelen in de vorm van crowdfunding aan een vastgoedbedrijf om een eigendom te verwerven. In ruil daarvoor draagt laatstgenoemde een deel van de gegenereerde inkomsten (meestal huurinkomsten) over in verhouding tot de investering. Het voordeel van dit model was dat het eenvoudig was en - op het eerste gezicht - geen vergunningen vereiste via een zeer omslachtig regelgevingsproces. Maar dat was buiten de tussenkomst van

de Autorité des marchés financiers (AMF) gerekend.

De toezichthouder floot het spel af in december 2022, omdat deze juridische constructie volgens haar onder de categorie "schuldinstrumenten" viel.

"Hoewel in marketingcommunicatie vaak wordt benadrukt dat het om een investering in vastgoed gaat, worden investeerders op geen enkele manier eigenaar van het vastgoed maar zijn zij eenvoudigweg schuldeisers van een bedrijf", aldus de verklaring.

"Je moet de toezichthouder begrijpen," vertrouwt een ondernemer uit de sector toe, "hier is de investeerder overgeleverd aan eventuele verborgen kosten of slecht beheer door het platform." Volgens hem kan het platform eenvoudig het rendement verlagen zonder zich daarvoor noodzakelijkerwijs te hoeven verantwoorden. Maar voor projectontwikkelaars die van plan waren te kiezen voor het royalties-model, is het een koude douche.

"De regelgeving met betrekking tot schuldinstrumenten is veel restrictiever dan die voor royalties-crowdfunding, met name op het gebied van eigen vermogen en het prospectus dat aan de toezichthouder moet worden voorgelegd, vooral als je je richt op niet-professionele investeerders," legt Gauthier Alexandrian uit, CEO van Pecule.co, dat technologische oplossingen biedt voor bedrijven die activa willen tokeniseren.

"Het exploiteren van een echte secundaire markt met een gecentraliseerd orderboek en publieke prijzen is ook ingewikkeld omdat je een vergunning nodig hebt om een handelsplatform te exploiteren, zoals een traditionele effectenbeurs als Euronext," zegt advocaat Stéphane Daniel.

Volgens onze informatie zijn er geen wetgevende of regelgevende teksten in voorbereiding om de wet te wijzigen zodat vastgoedtokenisatie in Frankrijk van de grond kan komen, dat dus "tot stilstand is gekomen", fluisteren verschillende spelers aan The Big Whale. Een nieuw experimenteel Europees regelgevend kader zou echter verandering kunnen brengen.

Pilotregime om buiten het traditionele kader te experimenteren

In werking getreden in maart 2023, voorziet het pilotregime in het opheffen van bepaalde barrières om innovatieve spelers toe te staan blockchain-gebaseerde secundaire markten voor financiële instrumenten te testen. Dit experimentele kader zal minimaal drie jaar duren en kan, indien nodig, leiden tot het opstellen van nieuwe regelgeving als het experiment als overtuigend wordt beschouwd.

Verschillende cryptospelers hebben al hun bereidheid uitgesproken om deel te nemen, waaronder RealT, een entiteit van Noord-Amerikaanse oorsprong die veel Franse klanten heeft en van plan is uit te breiden in Europa.

In het model dat wordt voorgesteld door het bedrijf dat in 2018 werd opgericht door de Canadezen Jean-Marc en Rémy Jacobson, worden investeerders aandeelhouder in een bedrijf door (via hun token) aandelen in vastgoed te kopen, meestal gelegen in de Amerikaanse steden Detroit, Chicago en Cleveland. Het enige nadeel, en niet het minste, is dat het betreffende bedrijf is geregistreerd in Delaware (VS).

"Het model dat wij voorstellen is niet levensvatbaar in Frankrijk vanwege het belastingstelsel, met name vanwege de registratierechten, die te hoog zijn," legt Jean-Marc Jacobson uit, CEO van RealT.

Het project, dat actief communiceert met Franse investeerders via de gespecialiseerde cryptopers als onderdeel van gesponsorde content, wordt momenteel slechts getolereerd door de AMF en is niet gereguleerd in Europa.

De gebroeders Jacobson hopen dan ook dat het pilotregime hen in staat zal stellen hun RealT Market Maker (RMM), een protocol voor het storten van vastgoedtokens als onderpand om andere digitale activa (meestal stablecoins) te lenen, op een gereguleerde manier te ontwikkelen. "Technologisch gezien heeft RealT een voorsprong maar kan het geconfronteerd worden met een onoverkomelijke regelgevende muur als de regels niet veranderen," merkt een waarnemer uit de sector op.

Kriptown, dat uiteindelijk een beurs wil worden waar aandelen van momenteel niet-beursgenoteerde bedrijven worden genoteerd, rekent ook op het pilotregime om zijn activiteiten te ontwikkelen. "Dankzij dit experimentele Europese regime is het idee om aandelen in bedrijven die vastgoedactiva vertegenwoordigen te kunnen tokeniseren," legt CEO Mark Kepeneghian uit.

Aan de kant van de traditionele spelers in vastgoedbeleggingen wordt het onderwerp nauwlettend gevolgd, maar we zijn nog ver verwijderd van experimenten onder reële omstandigheden. "Bepaalde constructies worden nauwlettend bekeken, met name de mogelijkheid om vastgoed als onderpand te storten om stablecoins te lenen," legt een investeerder uit die samenwerkt met een grote Franse vastgoedgroep.

"Traditionele spelers zullen eerst blockchain in hun interne processen integreren om bepaalde transacties te stroomlijnen, pas in een tweede fase kan tokenisatie volledig worden geïntegreerd," verwacht Gauthier Alexandrian van Pecule.co.

Hoewel een mooie toekomst wordt beloofd dankzij de soepelheid van transacties en toegang tot een breder scala aan investeerders, stagneert vastgoedtokenisatie. Veel spelers wachten ongeduldig op het Europese pilotregime, dat moeite heeft zijn beloften waar te maken..