Tokenisierung von Immobilien: Wo bleibt die lang ersehnte Revolution?

"Stillstand" ist nun der Ausdruck, der am besten den Zustand der Immobilientokenisierung in Frankreich und Europa beschreibt. Dies gilt sowohl aus regulatorischen Gründen als auch in Bezug auf die Relevanz für bestehende Modelle.

"Viele Akteure starteten in der ersten Hälfte des Jahres 2022, aber keiner hat es bisher geschafft, zu skalieren, während die meisten einfach aufgehört haben", räumt Florian Freyssenet ein, Gründer von TokenLand, das traditionelle Akteure zu diesem Thema berät.

Dennoch ist das Versprechen der Immobilientokenisierung attraktiv:

👉 Senkung des Einstiegstickets auf wenige Euro (im Vergleich zu etwa hundert für die zugänglichsten SCPIs und 1.000 € in den meisten Fällen), um in Immobilien zu investieren und somit eine Rendite zu erzielen (über Mieten). Die Blockchain ermöglicht es, eine Immobilie einfach in Tausende oder Millionen von Tokens aufzuteilen.

👉 Das Entstehen eines liquideren Sekundärmarktes mit Tokens, die dank der Blockchain leichter austauschbar sind, sowie die Möglichkeit, diese als Sicherheiten in dezentralen Finanzprotokollen (DeFi) zu hinterlegen, um neue Mittel zu leihen.

"Die Blockchain ermöglicht es, Abläufe zu automatisieren oder die Anzahl der Vermittler zu reduzieren, die in den Prozessen des Verkaufs oder der Finanzierung eines Immobilienprojekts zu finden sind", betont Florian Freyssenet.

Aber es gibt einen "Haken", und er ist groß: Vorschriften verhindern, dass eine Immobilie direkt tokenisiert wird. Dies ist in Frankreich und in den meisten europäischen Ländern der Fall.

Das Immobilienregister kann nicht direkt auf eine öffentliche Blockchain übertragen werden, "weil Notare darauf ein Monopol haben", weist Stéphane Daniel, Anwalt bei d&a Partners, darauf hin. Rechtlich ist es daher nicht möglich, das Eigentum direkt über diese Technologie zu übertragen.

Diese Beobachtung hat zu einer verschlechterten Lösung geführt, die die Tokenisierung von Anteilen an Unternehmen, die Immobilien halten, beinhaltet. Durch den Besitz der Tokens erhalten Investoren proportional die von dem Unternehmen generierten Einnahmen.

Dies klingt in der Theorie einfach, aber das System musste dennoch in einen bekannten regulatorischen Rahmen eingefügt werden.

Das von der AMF abgelehnte Lizenzmodell

Viele Projekte beabsichtigten, sich auf das Lizenzmodell zu stützen, d.h. basierend auf einem Lizenzvertrag über zukünftige Einnahmen.

Investoren stellen einer Immobiliengesellschaft in Form von Crowdfunding Mittel zur Verfügung, um eine Immobilie zu erwerben. Im Gegenzug überträgt diese einen Anteil der generierten Einnahmen (meist Mieteinnahmen) proportional zur Investition. Der Vorteil dieses Modells war, dass es einfach war und - auf den ersten Blick - keine Lizenzen durch einen sehr aufwendigen regulatorischen Prozess erfordert. Aber das war ohne das Eingreifen der

Autorité des marchés financiers (AMF).

Der Regulierer pfiff das Spiel im Dezember 2022 ab, da er der Ansicht war, dass diese rechtliche Anordnung in die Kategorie der "Schuldverschreibungen" fällt.

"Während Marketingkommunikationen oft eine Investition in Immobilien betonen, werden Investoren in keiner Weise Eigentümer der Immobilie, sondern sind einfach Gläubiger eines Unternehmens", erklärte er.

"Man muss den Regulierer verstehen", vertraut ein Unternehmer aus dem Sektor an, "hier ist der Investor den versteckten Gebühren oder dem schlechten Management der Plattform ausgeliefert". Seiner Ansicht nach kann die Plattform ihre Rendite leicht senken, ohne sich unbedingt rechtfertigen zu müssen. Aber für Projektträger, die planten, das Lizenzmodell zu wählen, ist es eine kalte Dusche.

"Die Vorschriften für Schuldverschreibungen sind viel restriktiver als die für Lizenz-Crowdfunding, insbesondere in Bezug auf das Eigenkapital und den Prospekt, der dem Regulierer vorgelegt werden muss, insbesondere wenn man nicht-professionelle Investoren anvisiert", erklärt Gauthier Alexandrian, CEO von Pecule.co, das technologische Lösungen für Unternehmen anbietet, die Vermögenswerte tokenisieren möchten.

"Einen echten Sekundärmarkt mit einem zentralisierten Orderbuch und öffentlichen Preisen zu betreiben, ist ebenfalls kompliziert, da man eine Lizenz benötigt, um eine Handelsplattform zu betreiben, wie eine traditionelle Börse wie Euronext", sagt Anwalt Stéphane Daniel.

Nach unseren Informationen gibt es keine legislativen oder regulatorischen Texte, die vorbereitet werden, um das Gesetz zu ändern, um die Immobilientokenisierung in Frankreich voranzutreiben, die daher "stillsteht", flüstern mehrere Akteure The Big Whale zu. Ein neues experimentelles europäisches regulatorisches Rahmenwerk könnte jedoch die Dinge ändern.

Pilotregime zur Erprobung außerhalb des traditionellen Rahmens

Mit Inkrafttreten im März 2023 plant das Pilotregime, bestimmte Barrieren zu beseitigen, um innovativen Akteuren zu ermöglichen, blockchain-basierte Sekundärmärkte für Finanzinstrumente zu testen. Dieser experimentelle Rahmen soll mindestens drei Jahre dauern und gegebenenfalls zur Ausarbeitung neuer Vorschriften führen, wenn das Experiment als schlüssig erachtet wird.

Mehrere Krypto-Akteure haben bereits ihre Bereitschaft zur Beteiligung bekundet, darunter RealT, eine nordamerikanische Einheit, die viele französische Kunden hat und plant, in Europa zu expandieren.

In dem von dem 2018 von den Kanadiern Jean-Marc und Rémy Jacobson gegründeten Unternehmen vorgeschlagenen Modell werden Investoren durch den Kauf (über ihren Token) von Anteilen an Immobilien, die sich hauptsächlich in den amerikanischen Städten Detroit, Chicago und Cleveland befinden, zu Aktionären eines Unternehmens. Der einzige Nachteil, und nicht der geringste, ist, dass das betreffende Unternehmen in Delaware (USA) registriert ist.

"Das von uns vorgeschlagene Modell ist in Frankreich aufgrund des Steuersystems nicht tragfähig, insbesondere wegen der zu hohen Registrierungsgebühren", erklärt Jean-Marc Jacobson, CEO von RealT.

Das Projekt, das aktiv mit französischen Investoren über die spezialisierte Krypto-Presse im Rahmen von gesponserten Inhalten kommuniziert, wird derzeit nur von der AMF toleriert und ist in Europa nicht reguliert.

Die Jacobson-Brüder hoffen daher, dass das Pilotregime es ihnen ermöglicht, ihren RealT Market Maker (RMM), ein Protokoll zur Hinterlegung von Immobilientokens als Sicherheiten, um andere digitale Vermögenswerte (meistens Stablecoins) zu leihen, auf regulierte Weise zu entwickeln. "Technologisch hat RealT einen Vorsprung, könnte sich jedoch einem unüberwindbaren regulatorischen Hindernis gegenübersehen, wenn sich die Regeln nicht ändern", weist ein Branchenbeobachter darauf hin.

Kriptown, das letztendlich eine Börse sein möchte, die die Notierung von Anteilen an derzeit nicht börsennotierten Unternehmen anbietet, setzt ebenfalls auf das Pilotregime, um sein Geschäft zu entwickeln. "Dank dieses experimentellen europäischen Regimes ist es das Ziel, Anteile an Unternehmen zu tokenisieren, die Immobilienvermögen repräsentieren", erklärt sein CEO, Mark Kepeneghian.

Auf der Seite der etablierten Akteure im Immobilieninvestment wird das Thema genau beobachtet, aber wir sind noch weit davon entfernt, Experimente unter realen Bedingungen zu sehen. "Bestimmte Arrangements werden genau untersucht, insbesondere die Möglichkeit, Immobilien als Sicherheiten zu hinterlegen, um Stablecoins zu leihen", erklärt ein Investor, der mit einer großen französischen Immobiliengruppe zusammenarbeitet.

"Traditionelle Akteure werden zunächst beginnen, die Blockchain in ihre internen Prozesse zu integrieren, um bestimmte Transaktionen zu erleichtern, erst in einem zweiten Schritt kann die Tokenisierung vollständig integriert werden", antizipiert Gauthier Alexandrian von Pecule.co.